Background Image

Bureauvoorstelling & Werkwijze

Bureauvoorstelling

Het architectenbureau werd opgericht in 1965 door architect Erik Van Biervliet (°1938 - +1996).

Sedert 1988 fungeert het kantoor onder een Bvba-vennootschapsvorm dat vanaf 1996 geleid wordt door architect Tom Van Biervliet (°1970). In februari 2000 verhuisde het kantoor van de Sint-Annarei 11 naar de Koningin Elisabethlaan 53 in Brugge. De vennoten Tom Van Biervliet en Isabelle Caestecker doen tevens frequent beroep op freelancers en stagiairs. Ons bureau situeert zich zowel in de particuliere als in de openbare sector. De nadruk ligt momenteel hoofdzakelijk op nieuwbouwwoningen, appartementen en sociale huisvestingsprojecten. Het gaat hierbij steeds om totaal-projecten in een moderne, hedendaagse, kwaliteitsvolle en authentieke architectuur.

Werkwijze – trajectverloop

Schetsontwerp

In een eerste (vrijblijvend) gesprek wordt het beoogde bouwprogramma en het wensenpakket overlopen.

Voorafgaandelijk gaat de bouwheer best eens langs bij de Dienst Ruimtelijke Ordening van zijn gemeente, alwaar hij de bouwvoorschriften en eventuele planuittreksels opvraagt. Na onderling akkoord start de architect met de opmaak van een eerste schetsontwerp: er worden ontwerptekeningen (op schaal) gepresenteerd, samen met een 3-dimensionele voorstelling en een gedetailleerde kostenraming. Het spreekt voor zich dat er tijdens en na de bespreking van het 1ste schetsontwerp een aantal opmerkingen zullen geformuleerd worden. Het schetsontwerp wordt in die zin verder aangepast en geoptimaliseerd. Concreet volgt na een 3-tal besprekingen een definitief schetsontwerp, waarbij zowel architect als bouwheer op dezelfde golflengte zitten.

Beschermd monument architect

Ontwerp


Wanneer ontwerp en begroting in overeenstemming is met de wensen van de bouwheer, wordt er een definitief contract opgesteld tussen bouwheer en architect, zodoende aanvang te kunnen nemen met de opmaak van het bouwaanvraagdossier. In het geval dat er, om een of andere reden, geen verdere samenwerking zou zijn, wordt er een forfait aangerekend voor de opmaak van het schetsontwerp. Dit bedrag wordt tijdens de voorbespreking in onderling overleg vastgesteld in een précontract.

Beschermd monument architect

Stedenbouwkundige aanvraag


De opstelling van het bouwaanvraagdossier (stedenbouwkundige aanvraag) omvat naast het gedetailleerd tekenwerk (plannen – gevels – snedes – inplanting – situering – riolering – fundering …) eveneens de opmaak van talrijke administratieve documenten. Sinds 2017 worden alle nodige documenten digitaal aangeleverd via het omgevingsloket.

Beschermd monument architect

Nevenstudies

Naast de architectuuropdracht zijn er meestal nog een aantal nevenopdrachten te voorzien:
Opmeting

Opmeting van een bestaand gebouw/perceel: het opmeten en uittekenen van gebouwen wordt uitgevoerd in regie. Indien gewenst kan de bouwheer dit overlaten aan een landmeter. Bij niet-bebouwde percelen beschikt de bouwheer meestal reeds over een opmetingsplan van de landmeter (zie notariële akte).

EPB- en ventilatie-verslaggever

EPB- en ventilatie-verslaggever: bij het indienen van de bouwaanvraag zal de architect alle gegevens m.b.t. isolatie en ventilatie overmaken aan de EPB-verslaggever. Deze verslaggever beoordeelt of het project voldoet aan de wettelijke eisen (Energie-prestatie-maatregel) en laat eventueel het ontwerp bijsturen. Het wettelijk E-peil en S-peil mag niet overschreden worden. De verslaggever doet tevens aangifte bij de officiële instanties en controleert de effectieve uitvoering van de voorziene energiemaatregelen. De kostprijs te voorzien voor de EPB-verslaggever bedraagt € 1.000,- tot € 1.500,- excl. Btw. Hierin zit tevens de ventilatiestudie vervat. Meer info: energiesparen.be/epb/s-peil

Veiligheidscoördinatie

Veiligheidscoördinatie: tijdens de uitvoering van de werken zal de coördinator erop toezien dat alles conform de wettelijke veiligheidsvoorschriften uitgevoerd wordt. Hij maakt na de werken tevens een post-interventiedossier (P.I.D.) op, omvattende de as-built-plannen, de technische fiches van de gebruikte materialen, onderhoudsvoorschriften, fotomateriaal tijdens de werken enz… Dit post-interventiedossier is van groot belang bij een eventuele toekomstige verkoop van de woning! De architect zorgt voor het contract tussen de bouwheer en de veiligheidscoördinator. Kostprijs te voorzien (excl. 21% btw): € 750 à 1.000,-. Het staat de bouwheer uiteraard vrij een eigen coördinator aan te stellen.

Grondsondering

Grondsondering: tijdens de ontwerpfase is het noodzakelijk (zeker bij nieuwbouw) om een grondsondering te laten uitvoeren door een gespecialiseerde firma. Zij onderzoeken immers de bodemgesteldheid, waardoor we i.o.m. de ingenieur de meeste economische funderingswijze kunnen toepassen. Een grondsondering is te begroten op zo’n € 500,- à € 700,- excl. 21% btw.

Stabiliteitsstudie

Stabiliteitsstudie: tijdens de bouwaanvraagprocedure, zal de ingenieur het project verder uitwerken i.f.v. de stabiliteit. Hij bepaalt wat de meest optimale funderingswijze is, berekent de grootte van de metalen liggers, kolommen, betonbalken en gewelven. Wij doen hiervoor een beroep op externe ingenieurs. Indicatieve kostprijs bij nieuwbouwwoning: € 3.500,- à € 5.000,- (excl. Btw) afhankelijk van de complexiteit van het project. De bouwheer zal met de ingenieur (die hij ook, indien gewenst, zelf mag aanstellen) een apart contract ondertekenen.

Studie technieken

Studie technieken: m.b.t. de studie van de elektriciteitswerken, sanitair en verwarming, zal de architect slechts een algemeen concept voorstellen. De gedetailleerde uitwerking er van gebeurt immers door de installateurs zelf (vb. berekening vermogen ketel, …). Indien gewenst kan de klant bijkomend beroep doen op een extern studiebureau voor de uitwerking van de (speciale) technieken (vb. lift – domotica –…).

Interieurontwerp

Interieurontwerp: het interieurontwerp (met detailtekeningen van de ingemaakte kasten, keuken, decoratiewerken…) is niet voorzien in de architectuuropdracht. Wel stellen wij een basisplan van de keuken en badkamer ter beschikking, dat verder kan uitgewerkt worden door de keukeninstallateur.

Aanbesteding


Vanaf het ogenblik dat de architect beschikt over de stabiliteitsgegevens van de ingenieur, alsook over de EPB-richtlijnen, worden er bestekken en meetstaten opgesteld. In deze lastenboeken (of beschrijvende meetstaten) worden alle uit te voeren werken nauwkeurig omschreven qua materiaal, uitvoeringswijze, specifieke eisen en de te volgen normeringen.
Samen met de uitvoeringstekeningen vormt het lastenboek de basis voor prijsvraag aan de diverse aannemers. Wij werken niet met vaste aannemers - waardoor wij onze onafhankelijkheid kunnen blijven garanderen – maar we kunnen u uiteraard wel vele uitvoerders aanbevelen. Volgens het type project wordt er gewerkt met één algemene aannemer, ofwel in verschillende loten met zogenaamde nevenaannemers.
Na ontvangst van de offertes zal de architect de prijzen controleren en verwerken in een overzichtstabel. Hij zal de bouwheer adviseren tot toewijzing van de werken aan de aannemer. De architect zal tevens de contracten verzorgen tussen aannemer en bouwheer. Indien zou blijken dat vb. wegens recente prijsstijgingen, de offerte het voorziene budget overschrijdt, dan zal de architect i.o.m. de bouwheer mogelijke alternatieven onderzoeken (vb. door een aangepaste materiaalkeuze, een fasering van de werken enz…)

Uitvoering der werken


De architect controleert de uitvoering der werken. Er is hiertoe een wekelijkse werfvergadering (op een vaste dag en vast uur) waarbij de architect, in het bijzijn van de bouwheer, de werken controleert en bijstuurt waar nodig. Hij bezorgt de aannemer bijkomende detailtekeningen en richtlijnen teneinde het werk perfect te kunnen realiseren. De opmerkingen en de gemaakte afspraken worden door de architect genoteerd in een omstandig werfverslag, dat tijdig naar alle partijen wordt gecommuniceerd. De architect houdt alle partijen tevens op de hoogte van de actuele werfplanning.

Nazicht van de rekeningen


De aannemers leggen periodiek hun vorderingsstaten ter goedkeuring voor aan de architect. Pas na controle en goedkeuring door de architect, mag de aannemer zijn vorderingsstaat factureren. De aannemer zal tevens 5% van het aannemingsbedrag als borg stellen. Dit betekent concreet dat de aannemer pas na beëindiging van alle werken, de resterende 5% mag vorderen.

Oplevering der werken


Op het einde van de werken voert de architect een inspectie uit en vermeldt eventuele gebreken in een proces-verbaal van voorlopige oplevering. Eventuele resterende werken worden uitgevoerd binnen een onderling bepaalde redelijke termijn. Vanaf de voorlopige oplevering mag de woning in gebruik genomen worden, en start de 10-jarige aansprakelijkheid van de architect én aannemer. Concreet kan de bouwheer, in de komende 10 jaar, bij problemen (barstvorming, lekkage, …) onmiddellijk de architect en/of aannemer contacteren, die op zich het gebrek kosteloos in orde dienen te brengen.

Ereloon van de architect

In principe werken wij op een forfaitaire basis, d.w.z. dat er een vaste prijs wordt afgesproken voor de volledige opdracht.

Deze vaste prijs wordt afgesproken na goedkeuring van het schetsontwerp door de bouwheer. Het ereloon wordt berekend op basis van de bruto-oppervlakte van het gebouw. Er wordt dus een ereloon gerekend per m². Bij de prijsbepaling wordt er tevens rekening gehouden met de moeilijkheidsgraad en de ligging van het project. Het staat de klant ook vrij om op procentuele basis te werken. In dat geval wordt de (oude) Deontologische Norm nr. 2 van de Orde van Architecten gehanteerd. Ervaring leert echter dat een forfaitaire overeenkomst meer duidelijkheid verschaft voor beide partijen.
Indien de opdracht enkel de gesloten ruwbouw omvat, wordt het ereloon uiteraard aangepast in verhouding met de effectief te superviseren werken. Bij kleinere werken wordt het ereloon uitgevoerd in regie. De facturatie en betalingen van het ereloon verloopt in verschillende kleinere schijven.

Beschermd monument architect

Timing

Om van start te kunnen gaan met de effectieve uitvoering van de werken, is vaak rekening te houden met een voorbereidingsfase van ongeveer 1 jaar.

Immers, niet enkel de ontwerpperiode is van tel, maar ook de wachttermijn voor vergunning en aannemer(s) is in rekening te brengen. De uitvoeringperiode voor het bouwen van een gemiddelde nieuwbouwwoning duurt ongeveer één jaar. Afhankelijk van eventuele onvoorziene weersomstandigheden en/of de gekozen afwerkingsmaterialen kan dit langer zijn.

Beschermd monument architect

KOSTPRIJS VAN EEN WONING

Als vuistregel kan gesteld worden dat een nieuwbouwwoning gemiddeld rond de € 1.500,- / m² kost (per bouwlaag en excl. btw).

Deze prijs omvat een betrekkingsklare woning (volledig gepleisterd, met vloeren, binnendeuren, verwarming, elektriciteit, sanitair…), doch zonder de schilder- en decoratiewerken, toestellen en speciale technieken, los & vast meubilair, buitenaanleg en erelonen. De prijzen van renovatiewerken liggen verhoudingsgewijs hoger, maar de btw is er slechts 6%. Vaak staan er ook subsidies of premies ter beschikking. Een volledig overzicht is terug te vinden op www.premiezoeker.be